静鉄不動産 静鉄不動産特設サイトトップ

“消費税”増税前に解決!
契約はいつがベスト?分譲マンション・分譲住宅購入のタイミング

ケース 02

「住宅本体価格以外でかかる消費税。その影響はどのくらい?」

小宮山麗子さん 株式会社イワサキ経営 社員税理士

分譲マンション・分譲住宅購入では、経過措置の指定日以前に契約をすれば、適用される消費税は8%のままです。では、分譲マンション・分譲住宅の本体価格以外では、増税の影響はどのようなところに出てくるのでしょうか。

仕様変更にかかる費用にも、経過措置が適用されます

新築分譲マンション・分譲住宅の販売は、一般的には「青田売り」と呼ばれる販売方法が主流です。「青田売り」とは、完成した物件を見て購入するのではなく、モデルルームや図面に示された仕様や設備を確認して、購入契約を結ぶこと。そのため、内装や設備機器の設置など、建物の請負工事等にかかる消費税にも、建物本体と同じく経過措置が適応されます。
つまり、「仕様変更をして引き渡す」という契約を2019年3月31日までにしていれば、引き渡しが増税後であっても、消費税は8%のままになります。

ポイント

2019年3月31日までに「仕様変更を含む契約」をしていれば、2019年10月1日以降の引き渡しでも、消費税は8%のまま。

購入する分譲マンション・分譲住宅のタイプをしっかり確認しましょう

分譲マンション・分譲住宅の中には、間取り変更や設備のオプション仕様など購入者の注文を受け付けず、設計図通りの仕様で建築する物件があります。その場合は経過措置が適用されないため、契約の時期にかかわらず、2019年10月1日以降の引き渡しになると、消費税は10%になります。
分譲マンション・分譲住宅販売者の立場としては、購入者が仕様変更をできる建物であることを明確にする必要があるため、契約書や申し込み約款等には、仕様変更などについての記載が必ずあるはずです。契約時には、この点もしっかりと確認するようにしましょう。
では、「標準仕様のモデルルームが気に入ったので、それと同じ仕様で購入する」といった場合はどうでしょうか。この場合、購入者の希望で「モデルルーム仕様(標準仕様)」にするという「注文」をして購入することになるので、経過措置が適用されます。

ポイント

仕様変更ができない分譲マンションには、経過措置が適用されない。「モデルルームと同じ標準仕様」という注文で購入すれば、経過措置が適用される。

仕様変更の金額が大きく変わる場合は、要注意です

一般的に、住宅の購入者が仕様変更を注文できる箇所としては、以下のようなものが挙げられます。

  1. 建物の内装…畳、建具(ふすま、障子、戸、扉)、壁面、床面、天井等
  2. 建物の外装…玄関、外壁面、屋根等
  3. 建物の設備…電気設備、給排水または衛生設備およびガス設備、昇降機設備、冷房、暖房、通風またはボイラー設備等
  4. 建物の構造…基礎、柱、壁、梁、階段、窓、床、間仕切り等

たとえば、ひとくちに「壁」といっても、塗り壁か、ビニールクロスかという具合に、素材の違いによってその工事金額が大きく変わってきます。契約自体は2019年3月31日までに済ませていても、その後、その物件の仕様変更にかかる工事代金が増額された場合、引き渡しが2019年10月1日以降になれば、工事の増額分の消費税は10%となります。
ただし、販売会社によってその金額の許容範囲は異なりますので、これも契約時にしっかりと確認をしましょう。

ポイント

仕様変更の追加による工事費の増額分は、引き渡し時の消費税が適用される。

住宅ローンにかかる消費税の影響は?

前回、家庭での支出の中にも消費税がかからない項目があるとお伝えしました。銀行等での借入金にかかる利子も消費税がかからないため、たとえば30年でローンを組んだとしても、利払い分に驚くほどの差額はありません。
例えば、販売価格3,500万円の分譲マンション購入の場合を考えてみましょう。消費税が8%の場合と10%の場合では、その差額は建物の本体価格2,500万円の2%分=50万円です(前回の試算表参照)。自己資金を500万円用意し、残額分は金利1%で30年のローンを組んだとします。

(試算)
■8%で購入した場合 税込販売価格3,700万円
借入金3,200万円…総返済額37,053,000円(金利分5,053,000円)

■10%で購入した場合 税込販売価格3,750万円
借入金3,250万円…総返済額37,631,880円(金利分5,131,880円)

 ▼
30年での利払い差額は、78,880円

ポイント

ローンの金利は非課税。純粋に差額にかかる金利分が増える。

生活必需品は少しずつ値上がりします

分譲マンション・分譲住宅の販売価格やローンへの消費税の影響は、試算によってある程度は把握することができます。増税後、予期せぬ影響が出てくるのは、食費や日用品かもしれません。消費税が5%から8%になった当時はまだデフレ経済だったため、物価が安く、影響を感じにくい状態でした。今回の増税では、食品等の軽減税率があるため、どのくらいの影響があるのかはなんともいえない状況ですが、生活費全体はじわじわと増額すると考えられます。
特に子育て世代は、教育資金の用意に加え、衣料費や学用品(制服、教材費など)で影響を感じそうです。
また、新居への入居時にまとまった出費になるのが、家具や家電、引っ越し費用です。増税後でもっとも負担に感じるのは、この費用かもしれません。こうした“試算できない増額”も念頭において契約時期を検討することが、賢い分譲マンション・分譲住宅購入につながります。

ポイント

新たに揃える家具や家電、引っ越し費用は、増税の影響を最も感じやすい。

次回は、住宅購入時に活用できる給付金や税金の優遇制度についてお話しします。

静鉄不動産の物件情報

  • グランアネシス草薙

    静岡市清水区草薙、静岡鉄道の分譲マンションです。JR草薙駅学園口より徒歩5分。先着順申込受付中です。現地モデルルームも公開中です。

  • グランアネシス藤枝サウス

    JR「藤枝」駅南口徒歩3分に誕生する、静岡鉄道の地上15階建新築分譲マンション。基礎免震構造、長期優良住宅認定など、未来志向の「安全・安心・快適」な住まいをご提案いたします。

  • 静鉄不動産分譲住宅

    耐震・耐久・省エネ性に優れた長期優良住宅認定の分譲住宅をご提供。地域密着、静鉄グループの総合力を活かした「安全・安心・快適」の住まいをお届けいたします。

そのほかの記事を見る

  1. ケース 01

    「消費税増税はいつから?どうなる?住宅購入への影響」

    まずは消費税はいつから、どのくらい増税になるのかをきちんと知りましょう。その上で、施行までの期間に準備・検討できることを考えることが、賢い住宅購入につながります。

  2. ケース 03

    「増税の負担を軽減できる制度と、購入におすすめの時期は?」

    これまで、消費増税に関連した・分譲住宅購入時の影響を考えてきました。最終回は、購入時に活用できる給付金制度等をご紹介します。条件や申請方法など、早めに確認しておけば安心です。